选择在这一天“封关”，有着特殊的历史意义。47年前的12月18日，党的十一届三中全会召开，开启了改革开放和社会主义现代化的伟大征程，国家和人民的命运，因此逆转。

  从海南自贸港建设总体方案正式对外发布至今，已经过去5年。重要的不是口号，而是总系统的精心谋划与周密准备。

  这样的“久久为功”，避免了“热钱”蜂拥而入“爆炒”带来的恶果。像2009年“国际旅游岛”概念制造的房价疯狂与经济创伤，海南承担不起。

  香港和深圳的先发优势，以及先发优势背后的制度成本和高门槛，海南比不了，也没必要比。

  无论是土地还是其它各种生产资料要素，必须承认，海南这些年“不做房地产加工厂”的努力并没有白费。从2018年4月发出“海南自贸港”倡导至今，海南的生产要素价格没有因重大利好政策的发布与加持而出现暴涨，这为今后政策的落地执行和经济社会的良性发展，打下了极为坚实的基础。

  潜台词是，这一次，随着“封关”时间官宣，生产资料要素在海南，将面临价值重估的重大机遇。

  海南省主要负责人在会上说，海南要做“两个基地”“两个枢纽”“两个网络”。

  “两个基地”，是中国企业走向国际市场的总部基地和境外企业进入中国市场的总部基地。

  “两个枢纽”，是西部陆海新通道国际航运枢纽和面向太平洋、印度洋的航空区域门户枢纽。

  请注意，官方用了“用真刀真枪的改革创新收获真金白银的政策红利”这样的“狠表达”。

  也就是说，这次海南的政策红利，与过往这个海岛享受过的政策以及由这些政策导致的效应、效果，不一样。

  过往的政策红利，是炒概念，炒房地产、炒“指标”，肥了一部分人，结果，风过后，留下“一片狼藉”。

  以前是一次又一次的“狼来了”，这一次，是真的“狼来了”。海南在用实招和狠招，把人们内心的“？”，拉直成“！”：

  从上个世纪就享受各种好政策的海岛，将稳步走出GDP与甘宁青“坐一桌”的场景，走向更宽广的未来！

  海南自贸港政策有两个门槛最受关注。一个是企业所得税和个人所得税的“双15%”税收优惠，一定要满足企业在海南实质性运营（人员、财产、财务、办公场所、生产经营都在海南），公司30%以上员工在海南待够183天；一个是对属于海南自贸港鼓励类产业的公司制作的货物，在加工增值达到或超过30%时，经“二线“进入内地，免征进口关税。

  态度明确而坚定：想来海南“炒房”、只想做“一锤子买卖”的，别来；想长期在海南做企业，谋求企业的经营发展的，这里的大门只会越开越大。

  鼓励在海南开公司、做企业，扎扎实实为海南的发展“添砖加瓦”，在这个方向上找机会，抱持真正的长期主义，才有可观的获利空间。

  加工增值达到或超过30%，即可免征进口关税，这就从另一方面代表着通过海南自贸港这个“跳板”，境外货物只要满足加工增值30%这个条件，就可以在内地市场“零关税”流通。

  也就是说，高的附加价值产业想进入中国这个广阔的市场，海南可能是成本最低、条件最便利、环境最友好的选择。

  后两者无须多说。“一线”进口的“零关税”商品税目比例由21%提高至74%，总计85个国家的人员可免签入境海南，资金可在多功能自由贸易账户与境外账户间依法自由便利划转，数据出境实现负面清单管理，外资准入负面清单开放程度全国最高……可以说，目前国家能给海南的自由贸易政策，都给了。

  有人会说，海南目前没有完备的产业链。是的，但是东南亚国家今天的产业链，也非一天建成。

  生活成本来讲，海南除了作为旅游热点城市的三亚的物价和房价比较高，其它地方都还好，而海口，可以称为中国性价比最高的省会城市之一。当三亚的高物价高房价被各种吐槽，住在海口的幸福指数却可以飙得很高。

  更不用说去和香港比了。这几年，香港通过种种人才引进计划，吸引了二三十万人来港拿工作签，但是，这当中有不少来自内地的人才，无法跨越香港房价昂贵、生活成本奇高的鸿沟。

  海南可完全针对这个“痛点”，充分的发挥成本和政策优势，把有利于海南未来发展的人才和高的附加价值产业吸引过来，积少成多，集腋成裘，创造中国经济发展的“新飞地”和“新高地”。

  海南所处的地理位置，正好是面向太平洋和印度洋的最佳“C位”。有战略远见的人，深知这个“C位”的重大意义。从这个方面讲，海南建设全世界最大、最开放的自由贸易港，打造“两个基地”“两个枢纽”“两个网络”，天然就具有绝佳的“地利”优势。

  海南的四大主导产业旅游业、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业，都将因此发生剧变。

  这四大主导产业，如果旅游业由三亚主要担纲，热带特色高效农业由其它市县领衔，那么现代服务业和高新技术产业高质量发展的重任，就得由省会海口挑起重担了。

  作为中国企业“出海”的桥头堡和境外企业“入内”的高弹性“跳板”，目前海口的甲级优质写字楼的供应，远远不够。

  根据第三方机构统计数据，今年截至目前，海口甲级写字楼空置率仅5%，远低于全国中等水准，核心区域的空置率更低——这组数据之亮眼，令北上广深以及香港相形见绌。

  犹如人类社会每一次重大技术革命，会带来生产效率、生产效益的飞跃，重大政策的系统性部署与执行，也将带来生产资料的重大价值重估。

  经济学告诉我们，生产资料（Means of Production）是用来生产其它商品或服务的物质要素和工具。它们包括机器、设备、写字楼、厂房、运输工具等劳动工具和原材料（如钢铁、木材）、土地、能源等劳动对象。

  海南自贸港政策的“操盘手”，一手摁住资本炒作的冲动，守住了国家重大战略政策实施的“底牌”，一手上探政策突破的空间，不断为海南自贸港争取更多的资源投放与政策支持，试验国家开放的上限。这样的努力与定力，一朝有重大政策官宣，便打开了生产资料价值重估的窗口。

  来自海口龙湖光年中心的消息称，7月23日“封关”消息官宣之前，项目多位置业顾问的微信和电话成了“热线”，“都在问我们写字楼的价格、配置、设备等信息”。

  海口龙湖光年中心位于海口主动脉南海大道和龙昆南路交汇处，是海南罕见的百亿级TOD综合体地标甲级优质写字楼。相比7月24日（消息发布次日）海南板块指数大涨超9%、18只海南本地股涨停后的逢高获利了结，海口龙湖光年中心则用实实在在的成交，证明了市场捕捉与把握机会的能力。

  苗头发现，凭借优越的地理位置和TOD综合体开发优势以及配置领先，海口龙湖光年中心已成功占领了企业用家的“心智”，以一己之力成就海口甲级写字楼三足鼎立之势，而且持续“霸榜”海口甲级优质写字楼交易排行。

  这是一次成功的生产资料溢价。这样的溢价，来源于技术密集型、准入壁垒高的行业的聚集与扎堆，其价值已然体现在生产效率的乘数效应上。

  去年，一个地级市将其早年在深圳购买用来做“驻深办”的住宅资产卖掉了，计划全款购买海口龙湖光年中心整层。在所有手续都搞完后，这个地级市还准备甩出“狠招”：

  苗头打听到的消息称，之所以做出这样的安排，是因为决策人认为该“驻海办”将比“驻深办”作用更大，可以为该市的招商引资工作做出更多更大的贡献。

  此前苗头写过，近年，“驻海办”正在成为与“驻京办”、“驻深办”等高频词相提并论的“新物种”。与传统的“驻京办”、“驻深办”一般由地方政府指派与设立，主要职能是帮助地方政府招商引资不同，“驻海办”的发起人与话事人，以企业或私营企业主为主，这样的“驻海办”还有一个称呼：

  一个好的“驻海办”，很挑“场子”，它首先离不开优越地段与高品质物业，其次需要能级较高的商业、酒店、会展、休闲娱乐、交通等配套的完善与加持。

  不敢说，这次海南自贸港送来的“春风”只利好甲级写字楼等核心生产资料，但是，核心生产资料用于创造价值，生活资料用于消耗价值，却是当下海南自贸港语境下一个最大的共识。

  作为海南首个百亿级TOD综合体的甲级优质地标写字楼，海口龙湖光年中心自成龙湖TOD板块“核芯”，市场称之为“海口中心”。

  龙湖天街+TOD模式的威力就是这么大。这是一个“自成一城”的超80万平方米鼎级城市集群综合体，在这个新晋的“海口中心”里，立体交通、接待会晤、休闲娱乐、住宿宴请等不假外求，是海口生活方式的重要组成。

  这里3公里范围内汇聚四大产业园区、超1.2万家经营主体、29家政要机构以及三大高校，形成了“政、产、学、研、商、娱”深层次地融合的活力生态圈，形成了商务、生活、研发、休闲等功能完整的一个闭环。

  从海口龙湖光年中心去海口东站乘坐海南环岛高铁十分便捷，海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场直通，若选择高速公路，去海南任何一个地方也都能顺利捷达，堪称海南“黄金坐标”。

  可以说，海口龙湖光年中心不仅高标准顺应海南自贸港“两个基地”建设的时代需求，而且完美呼应海南打造“两个枢纽”的战略愿景，还将充当海南“两个网络”谋篇布局发力之锚，目前已吸引超50家有实力的企业进驻。

  龙湖光年中心强大的市场竞争力，也来自海南第一大单体购物中心海口天街的爆火运营。

  海口天街于2024年9月开业，总建面超32万平方米，汇聚500多家国内外商家品牌，自开业以来，日均客流量超15万人，是目前海南和海口人气最旺的购物中心，营业额名列全岛同类型购物中心前茅。

  “封关”在即，龙湖TOD板块和龙湖光年中心开启的这条价值重估之路倍显灿烂。

  在这个新技术新发明新制造不断涌现的科创大时代，当生产资料的技术复杂度或稀缺性，远超大众消费品时，会出现“价格倒挂”。

  比如高端制造业领域的光刻机，单价超1亿美元，航空发动机叶片也是造价不菲。而作为生活资料的智能手机和家用电器售价则越来越便宜。这体现的是价差逻辑——尖端设备研发投入巨大，垄断性强，如ASML光刻机。

  在数字经济时代，生产资料的价值可以呈现几何裂变式增长，更有意思的是，同样的生产资料因其使用者不一样，有时也被理解为生活资料。比如云计算服务，它对程序员来说，是生产资料，但普通用户购买同样的服务，就属于生活资料了。

  在欧美发达国家，核心地段的甲级优质写字楼价格比同片区住宅还要昂贵。当住宅走向“租购同权”，不再承载户籍、学区等附加的社会功能，纯商业属性的强地段强品质写字楼将“洛阳纸贵”，尤其TOD物业。

  龙湖是全国为数不多的有TOD综合体开发、建设、运营能力的企业，也是中国唯一参编TOD标准的开发企业，自然很重视海口这个TOD综合体的打造，并为此引进了龙湖体系内最高端的物业品牌“珑之名”，打造了7个会所和黑金CLUB，为业主和企业主提供顶流圈层服务。

  海口龙湖光年中心建面约100-2300平方米的办公空间，能做到灵活组合，因需而变。苗头获悉，为了迎接海南自贸港“封关”时刻，一个展现和满足多元化商务需求的全新展示中心，将于近期在海口龙湖光年中心30层，惊艳亮相。